En tant que propriétaire bailleur, recevoir un dossier de location avec de fausses fiches de paie est malheureusement un risque bien réel. Face à un marché locatif tendu et des conditions d’accès au logement de plus en plus strictes, certains candidats locataires peu scrupuleux n’hésitent pas à falsifier leurs bulletins de salaire pour gonfler artificiellement leurs revenus et améliorer leurs chances d’obtenir le bien convoité.
Mais pour vous, c’est la porte ouverte à de sérieux problèmes : un locataire aux revenus surestimés, c’est un risque accru d’impayés de loyer. Sans parler de la perte de confiance et du sentiment de s’être fait berner. Heureusement, il existe des techniques simples et efficaces pour repérer les documents falsifiés et ainsi sélectionner un locataire fiable en toute sérénité.
Fausses fiches de paie : un fléau en augmentation
Selon une étude récente, jusqu’à 20% des dossiers de location contiendraient des éléments frauduleux, en particulier au niveau des justificatifs de revenus comme les fiches de paie. Ce phénomène touche davantage les zones tendues où la concurrence entre candidats est rude.
Certains locataires usent de divers stratagèmes de plus en plus élaborés pour trafiquer leurs bulletins de salaire : modification sur un logiciel de retouche d’images, emploi de faux documents générés sur des sites internet spécialisés… Autant de pièges dans lesquels il ne faut pas tomber !
5 techniques de pro pour détecter les faux
Voici les méthodes utilisées par les agences immobilières et les pros de la gestion locative pour débusquer rapidement les bulletins de paie frauduleux. Elles demandent un peu de minutie mais sont à la portée de tous les propriétaires.
1. Vérifier la cohérence avec l’avis d’imposition
Comparez les revenus indiqués sur les fiches de paie avec ceux déclarés aux impôts. Le revenu net imposable mentionné sur l’avis d’imposition doit correspondre globalement à 12 fois le salaire net indiqué sur les bulletins (hors primes ponctuelles). Vérifiez aussi l’authenticité de l’avis sur le site des impôts avec les identifiants fiscaux.
2. Authentifier les coordonnées de l’employeur
Assurez-vous que l’entreprise émettrice des fiches de paie existe bel et bien. Le numéro SIRET renseigné vous permet de consulter sa fiche sur societe.com ou sirene.fr. Vérifiez que la société est bien active. En cas de doute, contactez l’employeur, de préférence en cherchant ses coordonnées par vous-même.
3. Contrôler la réalité des montants
Refaites les calculs et vérifiez les ordres de grandeur :
Le salaire brut annuel inscrit au contrat doit correspondre à 12 fois le brut mensuel (hors primes et 13e mois)
Le salaire net représente environ 75% (ou 0,75 fois) le brut
Les cotisations salariales doivent avoir la même assiette que le brut
4. Traquer les incohérences entre bulletins
Lorsque vous avez plusieurs fiches de paie (idéalement les 3 dernières), les informations doivent se suivre d’un mois sur l’autre. Notamment les dates d’entrée dans l’entreprise et les cumuls de salaire. Calculez si le cumul des salaires à la fin du mois correspond bien à l’addition du cumul du mois précédent et du salaire du mois. C’est une erreur courante chez les faussaires !
5. Faire preuve de bon sens
Au-delà des aspects « techniques », votre intuition est souvent un bon guide. Méfiez-vous si le dossier est trop beau pour être vrai, avec des bulletins de paie retouchés grossièrement, des montants de salaire qui ne collent pas avec le poste occupé, des documents fournis dans le désordre… Bref tout ce qui vous semble bizarre !
En appliquant scrupuleusement ces conseils sur chaque dossier, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour écarter les éléments falsifiés. N’hésitez pas à confronter le candidat en cas de doute. Un dossier suspect ou un locataire qui s’embrouille dans ses explications est une alerte à prendre au sérieux !
Les risques encourus en cas de faux dossier
Choisir un locataire sur la base d’un dossier falsifié n’est pas sans conséquence pour vous :
Un risque financier avec des impayés de loyer : sans ressources suffisantes, le locataire ne pourra pas régler son loyer durablement. S’il a falsifié son dossier, il y a peu de chances qu’il ait fourni un garant solide pour compenser.
Des relations difficiles et une confiance brisée : découvrir le pot-aux-roses en cours de bail créera un climat de défiance peu propice à des échanges sereins. Le dialogue sera compliqué en cas de problème.
Des procédures judiciaires complexes : prouver la falsification du dossier pour obtenir la résiliation du bail n’est pas simple et sera forcément long si un contentieux est engagé.
Nos conseils pour l’esprit tranquille
Multiplier les vérifications et les justificatifs
Pour valider le profil d’un candidat locataire, ne vous contentez pas des fiches de paie mais croisez-les avec d’autres documents : contrat de travail, avis d’imposition, relevés bancaires, attestation de l’employeur… Accumulez un faisceau d’indices concordants.
Faites appel à un tiers de confiance
Pour vous épargner des vérifications fastidieuses, déléguez l’analyse des dossiers à un intermédiaire qualifié : agence immobilière, notaire, plateforme de gestion locative en ligne… Ils ont les compétences et les outils pour repérer les situations douteuses.
Vérifiez le passé locatif
Contactez le précédent bailleur pour vous assurer que le locataire n’a pas eu de problèmes de paiement ou de comportement. Un locataire sérieux par le passé a plus de chances d’être un bon payeur à l’avenir.
Faites une analyse globale du dossier
Ne vous focalisez pas uniquement sur les fiches de paie mais examinez le dossier dans son ensemble. Des revenus élevés ne font pas forcément un bon locataire s’il a un passif. À l’inverse, un candidat avec moins de moyens mais de belles garanties peut être un choix plus sûr.
Vous l’aurez compris, la vigilance est de mise lorsque vous étudiez les fiches de paie d’un aspirant locataire. En consacrant un peu de temps à vérifier leur authenticité avec les techniques décrites ici, vous vous éviterez bien des soucis. Mais n’oubliez pas qu’aussi important soit-il, le volet financier n’est qu’un élément parmi d’autres pour sélectionner le bon locataire. L’instinct et le ressenti comptent aussi beaucoup dans une relation humaine !
Alors soyez attentifs aux détails, mais faites aussi confiance à votre expérience de propriétaire et votre bon sens. C’est souvent le meilleur moyen de trouver la perle rare qui saura prendre soin de votre bien en payant son loyer !
